相続登記義務化のポイント！費用や罰則、過去の相続も対象なのか解説

相続登記の義務化について内容や対応方法、費用などを解説

相続登記とは、家や土地などの不動産を相続した場合、不動産の名義を故人から相続人に変更する手続きのことです。2024年4月から相続登記が義務化され、対象となる方は対応が必要となります。

今回は相続登記義務化の内容や罰則、対応方法、費用などについて解説します。義務化された際、どのような手続きを行えばよいのかご参考になれば幸いです。

2024年4月から相続登記が義務化される

相続に関する不動産登記情報の更新を図るため、相続登記の義務化を制定しました。施行は2024年4月1日からです。

相続登記が義務化されることにより、以下のことが変わります。それぞれ解説します。

義務化により、相続登記を3年以内に行う必要がある

これまで、相続登記に期限はありませんでした。しかし、今回の義務化により、相続の開始及び相続により不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請を行うことが義務となります。

例えば、遺言書がある場合や相続人が1人のみの場合など、不動産を他の相続人と分け合うことがなければ、不動産を相続することを知った日から3年以内に相続登記の申請を行う必要があります。

また、相続人が複数おり、不動産を誰がどのように相続するのか協議が必要な場合、その遺産分割協議が成立した時から3年が期限となります。

過去に相続登記を行っていない不動産も対象

相続登記の義務化は2024年4月1日に施行されますが、それ以前に相続した不動産で、相続登記を行っていない場合も対象となります。

原則、2024年4月1日から3年以内に相続登記を行わなければなりません。しかし、不動産を相続したことを初めて知った日が施行日以降だった場合、不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記の申請を行えばよいとされています。

義務化により、相続登記を怠ると過料が発生する

2024年4月1日以降は、正当な理由なく相続登記の申請を3年以内に行わなかった場合、10万円以下の過料が科されます。施行日以前に相続した不動産も過料の対象です。

正当な理由の例としては、相続登記を放置したために相続人が極めて多数に上って、戸籍謄本などの書類の収集や他の相続人の把握などに時間を要する場合や、遺言の有効性や遺産の範囲等が争われている場合、手続きを行う相続人が重病などである場合などが挙げられます。

過料以外にも相続登記を行わないと起こる問題

相続登記の義務化により、3年以内に申請を完了させなければ過料が科されてしまいます。それ以外にも、相続登記を放置しておくと発生する問題があります。

相続した不動産を売却できない

不動産を売却する場合、不動産の名義人を故人から相続人へ変更する必要があります。名義が故人のままであると、購入希望者が売買に応じてくれない、故人から購入者への名義変更ができないなどのトラブルが生じます。

相続登記は書類集めから申請が完了するまでに、一般的に1か月程度の時間が発生します。買い手が見つかってから相続登記を行うと、売却までに時間が発生し、買い手が離れてしまう可能性もあるため、早めに相続登記を完了させることをおすすめします。

抵当物件として使用できない

相続した不動産を担保に金融機関から融資を受ける際、一般的に金融機関が相続した不動産に抵当権を設定します。しかし、相続登記がされておらず、金融機関で不動産の所有者情報を正しく把握できなければ、融資や抵当権の設定を行うことができません。

相続した土地を担保に住宅を新しく建設する場合や、土地活用を行う場合などの際は早めに相続登記を完了させておくことをおすすめします。

相続人が増えて手続きが難しくなる

相続登記をせずに放置しておくと、不動産に関連した相続人が増え、様々な手続きが困難になる可能性があります。

例えば、子供が3人いる方が亡くなり、1つの不動産を相続します。各相続人が子供2人いる状態で亡くなると、不動産の相続人は合計6人となります。この連鎖がさらに続くと相続人は増え続け、遺産分割協議や手続きが困難になります。

また、不動産を売却する際、所有者全員で手続きを行わなければならないため、相続人が増えると売却にも影響を与えます。現段階ではトラブルが起こっていない場合でも、将来のリスクに備えて、早めに遺産分割と相続登記を完了させることをおすすめします。

相続登記が義務化されてから何をすればよいのか

ここまで相続登記の義務化の内容について解説しました。

ここからは施行されてから何をすればよいのかについて解説します。

相続登記をできていない不動産があるか確認する

相続によって取得した不動産の名義が誰のものになっているのか確認します。法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得する、課税明細書を見るなどで確認できます。

不動産が数多くある場合、不動産のある市町村役場や都税事務所で名寄帳を取得します。これにより、固定資産税の発生しない不動産の把握も可能です。

取得した書類などから、名義人が現在の所有者になっていない不動産があるか確認します。名義人が故人のものである場合は、相続登記の申請を行います。

所有不動産記録証明制度が新設され、不動産の把握が効率的になる

2026年4月までに所有不動産記録証明制度が新設され、所有している不動産の一覧情報を法務局へ請求できるようになります。

これまで名寄帳などで確認が必要だったことが、法務局で所有不動産記録証明書を取得するだけで完了するため、相続に関する手続きを効率的に行うことができるようになります。

ただし、取得できるのは請求した登記名義人の氏名や住所等の情報に基づいて、システム検索で一致した情報であり、登記記録が古いままであったりすると、この制度では取得できない可能性があります。

相続人同士で話し合う

相続人が複数である場合、誰が不動産を相続するのかを話し合います。

ここで注意したいのは、不動産を複数人で相続すると、不動産を売却する際に所有者全員の署名が必要になるなどのデメリットがあります。

また、不動産の所有者が複数人いる状態で相続し続けると、ねずみ算式に相続人が増え、相続登記や不動産の売却などの手続きに支障が出かねないので、なるべく所有者が単独になるようにすることをおすすめします。

話し合いが終わったら、遺産分割協議書を作成し、全ての相続人が署名押印して、その内容をもとに相続登記の申請を行います。

これからの相続登記に備える

過去に相続した不動産の名義が故人でない場合、すぐに相続登記を行う必要はありません。

今後、不動産を相続し、相続登記が必要となった時のために準備をしておくのがおすすめです。自分や親が所有している不動産がどこにあるのか、関係書類の整理、誰に相続させるのか決めておくなどの対策をしておくと、相続する方の手続きがスムーズになります。

相続登記の義務化と併せて覚えておきたい相続登記の方法

相続登記が義務化されることにより、多くの方が相続登記の申請を行うことになります。

その際に手続きをスムーズに行うことができるように、ここでは相続登記の方法をご紹介します。

不動産と相続人を把握する

まず、登記簿謄本（登記事項証明書）や名寄帳を取得し、故人が所有していた不動産を把握します。

また、故人の出生から死亡までの戸籍謄本などを収集し、相続人全員を把握します。

出生から死亡まで同じ市区町村に本籍地があれば、1つの役所ですべて取得できますが、結婚等で他の市区町村から転籍した場合などは転籍後の戸籍しか取得できませんので、それ以前のものは転籍元の役所に請求する必要があります。

戸籍法の改正により、自分で相続登記を行いやすくなる

戸籍法の一部を改正する法律が2019年に成立し、本籍地以外の市区町村で戸籍謄本の取得が可能となります。法務省によると、2024年度内の運用開始を目指しているとのことです。

これまでは出生から死亡までの戸籍謄本を取得するために、旧本籍地で除籍謄本や改製原戸籍を取得する必要ありましたが、改正後は1つの市区町村で取得できるようになるため、自分で相続登記など行う際には取得の手間が大幅に削減されます。

遺産分割協議と必要書類の収集を行う

不動産と相続人を把握したら、次は不動産を誰が相続するのか協議を行います。その協議の内容をもとに遺産分割協議書を作成します。

また、権利証や固定資産税納税通知書等、相続登記に必要な書類を収集し、相続登記を行う準備を行います。

登記申請書を作成し、法務局へ提出する

最後に、遺産分割協議書の内容に従って、登記申請書を作成します。この登記申請書と必要書類を法務局へ提出し、審査が完了したのち、登記簿に情報が記載されます。

相続登記の手続きを代行したい場合は司法書士へ依頼しますが、自分で相続登記の申請を行うこともできます。手間や費用などを検討し、どのように相続登記を行うのか判断することをおすすめします。

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相続登記の義務化で発生するかもしれない費用

相続登記の義務化により、過去に相続した不動産も相続登記の対象となります。

相続登記が必要な不動産が見つかり、相続登記の申請を行う場合に発生する費用について解説します。

相続登記に必要な書類を取得するために発生する費用

相続登記の申請を行う場合、登記申請書の他に戸籍謄本や住民票などの書類が必要となります。書類は1枚数百円程度の費用が発生するため、必要書類を集めるために数千円の費用が発生します。

登録免許税

不動産の所有権を登記する際、登録免許税が発生します。相続人が不動産を相続する相続登記の場合、登録免許税の税率は、不動産の評価額（固定資産税評価額を基にします）の0.4%が登録免許税となります。

例えば、不動産の評価額が3,000万円の不動産を相続登記する場合、12万円の登録免許税を納める必要があります。

登録免許税には免税措置がある

相続した土地の評価額が100万円以下の場合、登録免許税は免除されます。

また、お亡くなりになった方（登記名義人となっている被相続人）Ａから相続人Ｂが相続により土地の所有権を取得した場合に、その相続登記をしないまま相続人Ｂが亡くなったときは、相続人Ｂをその土地の登記名義人とするための相続登記については、登録免許税が免税となります。

専門家に依頼する費用

相続登記は難しい手続きであるため、司法書士に依頼することが一般的です。司法書士に相続登記を依頼すると、通常は10万円ほどの費用が発生し、相続人の数や不動産の数に応じて費用が加算されることもあります。

できるだけ費用を抑えたい場合には、自分で相続登記を行う選択肢があります。

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将来、相続登記を行う際に知っておいた方がよい対策

相続登記が義務化されると3年以内に相続登記の申請を行わなければなりません。

もし、3年以内に相続登記の申請をできないなどのトラブルがあった際に、国はいくつかの施策を用意しています。

遺産分割が3年以内にできない場合は相続人申告登記を行う

2024年4月1日から相続人申告登記が可能となります。相続人申告登記とは、遺産分割協議がまとまらず、速やかに相続登記ができない場合に備えて、自らが相続人であることを申請する制度です。

相続人申告登記を3年以内に行うことで、登記簿に氏名・住所が記録され、記録された相続人は、相続登記の申請義務を履行したものとみなされます。相続人が複数いる場合でも、特定の相続人が単独で申し出することが可能です。法定相続人の範囲や法定相続分の割合が不確定の状態でも申請が可能ですので、遺産分割協議がまとまらず、3年以内に相続登記ができない場合はひとまず申し出を行いましょう。

なお、相続人申告登記を行ったとしても、その後遺産分割協議が成立した場合には、あらためて遺産分割協議の成立日から3年以内に相続登記を行う必要があるため注意が必要です。

相続登記をしない場合は相続放棄を行う

取得したくない不動産がある場合、相続放棄を行うことも対策の1つです。

相続放棄は相続があることを知った日から3か月以内に、家庭裁判所へ各相続人が申立を行う必要があります。

なお、特定の不動産だけを相続放棄することはできないため、相続放棄する場合には、不動産以外の遺産もすべて放棄することになります。

相続土地国庫帰属制度を活用する

相続土地国庫帰属制度は、相続や遺贈により取得した土地を手放し、国へ帰属させる制度です。2023年4月27日に施行されており、施行前に相続した土地も制度の対象となります。

帰属させる土地が共有名義の場合、所有者全員で申請を行う必要があります。また、土地を帰属させるにはいくつかの要件をクリアし、負担金を納めなければなりません。

簡単に帰属させることが難しい場合は、相続登記を行い、売却や活用など別の方法を検討してみてはいかがでしょうか。

未登記建物は相続登記義務化の対象にならない

新築した建物を取得した場合、表題登記を行うのですが、古い建物などで未登記の状態になっていることがあります。

このような建物を相続していた場合、相続登記の義務化の対象にはなりません。相続登記を行う必要はありませんが、未登記建物を取得した場合、1か月以内に表題登記を行う必要があります。自分で行うのは難しいため、専門家へ依頼することをおすすめします。

相続登記が義務化される背景には所有者不明土地がある

これまで相続登記の義務化について解説してきましたが、国が相続登記の義務化を進める背景には「所有者不明土地」の増加が関係しています。

所有者不明土地とは

所有者不明土地とは、登記簿を見ても所有者が判明できない土地や、所有者が判明しても連絡がつかない土地のことを指します。

登記された情報が古く、所有者を特定することが難しい場合や、多数の共有者がおり、全員を特定するのが困難な場合に、所有者不明土地になることが多いです。

これまで相続登記が義務ではなく、手続きが面倒である、協議がまとまらないなどの理由から相続登記が放置され、所有者不明土地が増加したと考えられます。

2020年の国土交通省の調査によると、全国の土地の24%が所有者不明土地であり、その面積は九州全土よりも広くなっています。

所有者不明土地がもたらす問題

所有者不明土地には管理不全となっている不動産が多く、建物の倒壊やゴミの不法投棄、不法占拠などが発生する恐れがあり、治安や公衆衛生上の問題が生じてしまいます。

また、所有者の特定に時間を要し、復興・復旧事業が円滑に進まないなど、土地の活用を妨げる要因にもなっています。

所有者不明土地を減らし、このような問題が起こらないようにするため、国は相続登記の義務化を進めています。

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